Информация с закрытых риелторских  чатов.

Без купюр. Как есть. Здесь,  есть  реальные объекты и их стоимость,  включая   и комиссии  риелторов.

Информацию буду давать в виде скриншотов. Как есть. Не затирая (исключая, блюря, скрывая) телефоны собственников и агентов АН.

Информация достоверная, потому как закрыта от реальных покупателей и продавцов.

Для затравки

Друзья, если интересно, буду продолжать )))

Квартира в новостройке, со сроками сдачи неизвестно когда стоит несуразных денег. И вторичка:

187 тыщ рублей за квадрат. С ремонтом и мебелью. С техникой. Дом свежий. На самой, что ни на есть первой береговой линии.  В ЖК Бельведер. 

И новостройка, со сроком сдачи "Реализация разделена на два этапа,  до 2031 года." 

Взято здесь: 

И цены?????

270-290 к за квадрат. Хоть казните, не могу понять.

Можно флудить.

Публичная кадастровая карта:

Крупнее, по частям.

Здесь в ней, красной зоне (пардон, в салатовой) и Южный-2 и Резиденция

Бельведер весь и аппарты от Развития

Да, короче все побережье 

Кому интересно вот ссылки:

Публичка

Генплан

Спасибо за внимание. У меня все.

Друзья, случайно "шарился" по темам и постам и ... задумался, а потом и ... , впрочем, на ваше усмотрение...

2020 год 

2 600 000 рублей квартира с ремонтом. Хоть пост и 2018 года, но до 2020 цены на квартиры не менялись. А потом... было потом.

А сейчас.... в этом же доме

2024 год

И скажу вам, что это еще не дорого. 

Рядом. Достроенный недострой. Без ремонта.

ппц.

P/S... Я, конечно не провидец, но, еще тогда это можно было предвидеть.

1.Аренда гостиница с номерами по 20шт и более

2. Купить 2 студии на цоколе готовые 

3.Таунхаус с 4мя комнатами на 2 этаже и общеком на 1этаже . 
Прошу совета бывалых что бы вы выбрали ,с чего начали .Для дольшейшего расширения и что бы простой семье хватило на жизнь до сезона . Где какие минусы и плюсы ,другие виды бизнеса не рассматриваются - только недвижимость 

Прогнозируют стоимость квадратного метра в 240 т.р.

Это не я сказал, а - Об этом рассказал директор департамента маркетинга и анализа AVA Group Денис Сериков.

Это кто ЖК "Аванта" достраивал.

Что сказал:

Цены на жилье в Анапе и в целом на Кубани в 2024 году останутся неизменными. На это будут влиять уровень доступности ипотеки и ключевая ставка Центробанка России.

«Факторы, которые не позволят цене вырасти: изменение условий ипотечного кредитования, рост ключевой ставки, который постоянно анонсируют, несмотря на то, что ее уже несколько раз повышали», — прокомментировал эксперт.

Он также дополнил, что темпы строительства в регионе снижаются.

«В Сочи они немного растут, но это продолжение ранее начатых проектов. В Анапе на треть упал объем предложений. При этом, цена увеличилась более чем на 20%, поскольку количество вводимых объектов резко упало.

Сейчас на курорте средняя цена за «квадрат» составляет 240 тысяч рублей. Это то влияние, которое оказывают объемы стройки, а они снижаются. И это тот фактор, который будет останавливать цены», — рассказал эксперт.

Также на ценообразование на рынке недвижимости будут влиять снижение объемов предложения и возросшие требования к застройщикам.

«Все это приводит к тому, что только крупные застройщики смогут продолжить работать на этом рынке. Ситуации, которые приведут к тому, что цены будут падать, также не видны», — заключил Сериков.

От себя.

Что-то он загнул с ценами, нет? Что расти не будут, возможно. Сейчас не будут. Но и не 240 же у нас?

Что говорит статистика. Но это не точно:

Специалисты прокомментируйте.
 

Не понимаю.

Новость. Свежая.

Сделка на 282 миллиона: в Анапе построят новый коттеджный поселок

Вобля.  Ни фига не новость.  Но анонсирована и реклама проплачена. Круто!  Но, опять же но. Все по прежнему. Кредит на треть миллиарда, а уставной капитал 10 тысяч рублей. Потом, что? Дадим построить и не введем в эксплуатацию? Или наплодим новых обманутых дольщиков? Или...или... да ну вас

Собственно новость:

На границе Анапы и Витязево появится новый коттеджный поселок «Вилла Соле».

На его возведение застройщик занял у банка 282 млн рублей.

Кредитную линию открыл ВТБ до 2025 года. Застройкой поселка будет заниматься местная ГК «Вилла Соле».

Вообще, поселок был заложен в 2021 году. И на сегодняшний день возведено 10 коттеджей. В планах строительство еще 26. На эти цели застройщик и взял кредит.

Коттеджный поселок будет построен на границе Анапы и Витязево, в 900 метрах от моря. Ввести объект в эксплуатацию планируют в первом полугодии 2024 года.

Ну и бла-бла-бла

Собственник ООО «Вилла Соле» Сергей Чипинов отметил, что архитектура поселка будет выполнена в едином стиле. Предусмотрели зоны отдыха и детские площадки.

Также на территории будут располагаться зона развлечений и торговли, аква-центр с бассейнами, спортивные и детские площадки, прогулочная аллея с кафе и магазинами.

В будущем в поселке планируют построить спортивный кластер. Предполагается, что жить в коттеджах можно будет круглый год.

Можно выделить следующее:

— Данный проект отвечает всем современным требованиям в сфере жилой застройки. Принят во внимание и спрос населения страны на дома в прибрежных районах Кубани как для круглогодичного проживания, так и для отпусков. Мы видим огромный потенциал на этом рынке, — подчеркнул управляющий ВТБ в Краснодарском крае и Адыгее Сергей Кадакин. К нему еще вернемся.

Справка СБИС

Чистый убыток на 2022 год... внимание!.... 38,2 млн.рублей. 

И чо? И ни чо. Посмотрим на проектную декларацию. Она должна (обязана быть) опубликована на сайте про наш.дом.рф

Сервис ищет застройщика по ИНН или названию организации.

Напомним:

..... поселок был заложен в 2021 году. И на сегодняшний день возведено 10 коттеджей. В планах строительство еще 26. На эти цели застройщик и взял кредит.

Ищем:

Ээээ... нет данных.

Вопрос к "публикаторам". А оно того стоит?

И вопрос к  ВТБ. Придет к вам простой человек, единожды просрочив выплату по кредиту, будет отказ. Плохая кредитная история. А задолженность  в   38,2 млн.рублей, при выдаче кредита на треть лярда вас не смущает? 

Так и живем. В конечном итоге платим за все мы. Так или иначе.

Переехал в Анапу год назад, планирую строить свой дом в станице Гостагаевская, либо может что вы посоветуете?

Подскажите есть ли в окрестности адекватные застройщики, после которых мне не придется все переделывать?

В связи с известными событиями недавно появился новый вид жилищного сертификата. 

Основания:

Постановление Правительства РФ от 21 октября 2022 г. № 1876 "О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и правобережной части Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на территории иных субъектов Российской Федерации"

Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2022 № 749 "Об утверждении Порядка предоставления жилищных сертификатов жителям г. Херсона и правобережной части Херсонской области, вынужденно покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном массовом порядке на территорию Краснодарского края"

На какую сумму могут рассчитывать жители Херсонской области при переезде и как подобрать жилье

Те, кто вынужденно покинул Херсон и правобережную часть Херсонской области, могут получить жилищный сертификат. Он даёт право на получение социальной выплаты для приобретения собственного жилья.

Выдаётся сертификат из расчёта:

- 33 кв. метра на одного человека,

- 42 кв. метра на семью из двух человек,

- по 18 кв. метров на каждого в семье из трёх и более человек.

Важно!  Площадь приобретаемого жилого помещения, учтённого при выдаче сертификата, не может быть меньше нормы, принятой органами местного самоуправления данного региона.

Размер выплаты по сертификату определяется исходя из средней стоимости одного квадратного метра жилья в РФ на второе полугодие 2022 года. Она составляет 83 420 рублей.

Например, если одинокий человек получает жилищный сертификат, то его размер составит 2 752 860 рублей.

Если семья из двух человек, то размер сертификата – 3 503 640 рублей.

Если семья из трёх человек – 4 504 680 рублей.

Если владелец сертификата решил приобрести дорогое жильё, то он может самостоятельно доплатить разницу.

В том случае, если стоимость жилья меньше, то есть не полностью использован размер сертификата, оставшаяся сумма сгорает.

Разницу нельзя использовать на ремонт или другие попутные нужды.

Сертификаты для приобретения жилья одинаковые для всех регионов РФ. Нет различия по их стоимости для Крыма или другого российского субъекта.

В настоящее время к программе по выдаче сертификатов для приобретения жилья подключились такие регионы:

- Республика Крым,

- Краснодарский край,

- Московская область,

- Ростовская область,

- Ставропольский край,

- Челябинская область.

 Не принципиально, где получен сертификат. Но если переселенцы решили приобрести жильё в ином российском регионе, в котором действует программа, то его просто необходимо обменять по месту. То есть нужно понимать, что сертификат привязан к региону, в котором выдаётся.

Для получения сертификата необходимо обратиться в уполномоченный региональный орган власти или МФЦ региона и подать следующие документы:

- заявление о предоставлении сертификата;

- удостоверяющие личность документы для каждого члена семьи;

- документы, подтверждающие родство членов семьи;

- иные документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Херсонской области.

МФЦ направляет пакет документов в уполномоченный орган для проверки и принятия решения. После этого гражданина уведомляют о принятом решении, а также выдают в МФЦ жилищный сертификат.

Однако, надо знать, что не все МФЦ в регионах принимают документы на выдачу жилищного сертификата, поэтому информацию необходимо уточнить по единой горячей линии.

Сертификат действует исключительно для оплаты приобретаемого жилья по договору купли-продажи жилого помещения. Это может быть квартира, комната в коммуналке, часть дома, комната в общежитии. Сертификатом можно оплачивать долю, но это должна быть отдельная комната в квартире. Если частный дом, то отдельное строение.

Нельзя приобретать:

- строящийся дом или квартиру «с котлована» (спорно). Де юре можно, де факто идут отказы.

- жильё без отделки или аварийное, оно должно быть полностью готово для проживания.

- дома, квартиры, жилые помещения у близких родственников.

 Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую долевую собственность в равных долях всех членов семьи, указанных в сертификате.

Для оплаты жилья по сертификату необходимо предоставить пакет документов, в который в том числе входит оригинал полученного сертификата и договора, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности. После этого уполномоченный орган проверит все документы и перечислит продавцу деньги, предусмотренные на оплату сертификата.

Сертификат действует бессрочно. Нет конкретного срока, в который необходимо приобрести жильё.

Единая горячая линия для помощи в получении выплаты (100 тыс. рублей) и жилищного сертификата тем, кто покинул Херсонскую область, – 8 (800) 100-74-59.

Образец сертификата 

     4 октября,  в администрации Анапы с управляющими компаниями обсудили вопросы тарифообразования.  

     Что касается домов, не имеющих благоустройства и общедомового дополнительного оборудования, кроме сетей, базовый размер платы предлагается 20,38 руб. в месяц за 1 кв. м. Для домов в ветхом и аварийном состоянии тариф составит 26,56 руб. в месяц за 1 кв. м. 

С чем связано.

     Из-за того, что цены на материалы и услуги меняются, приходится менять и величину тарифов. Председатель Анапской торгово-промышленной палаты Игорь Ткачук показал разработанный проект экономически обоснованного базового тарифа для собственников квартир, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД или об установлении размера платы за содержание жилого помещения. Этот тариф в Анапе не корректировался около 10 лет, с 2013 года. 

     Как сообщает пресс-служба администрации Анапы, скорректированный предложенный тариф обоснован и призван решать проблемы, возникающие в процессе эксплуатации дома. Мера вынужденная, так как сегодня денег на все запросы жителей не хватает. Предполагается, что небольшое увеличение суммы тарифа позволит улучшить качество услуг.  

Интересное определение:- " На все запросы жителей". Денег не хватает. Да скоро на еду хватать не будет. 

______________________________________________________________________________

Интересны результаты голосовалки в Блокноте )))

5,56% это администрация и управляйки? 94,44% - народ. Ну хоть статистику не правят, за что Блокноту и спасибо.

Статистика на готовое жилье. Стоимость квадратного метра.

Студии. Чуть за 200 т.р.

Однокомнатные квартиры. 143-145 т.р за кв.м. 

Двушки. Около 140 т.р. за м.кв.

И трехкомнатные. Чуть больше 100 т.р.

Понятно, что на формирование цены в готовом доме играет множество факторов. Место, этажность, отопление, ремонт, наличие мебели и техники и т.д. и т.п. Так, что здесь температура средняя по больнице. И тем не менее тенденция наметилась и сохраняется.

Теперь посмотрим на реальные сегодняшние цены в наших новостройках. Здесь уже никуда не денешься. Цены диктует уже не рынок, а условия, в которых загнали застройщиков. Неужели же они такие тупые и жадные, что не видят, что у них на котловане дороже чем в сданном и с ремонтом. Все видят и все знают.  Они деньги считать умеют.  Так еще это все надо и продать. 

Смотрим, что есть:

... и считаем. Первая цена, это большие площади. 2-3 комнатные квартиры. Вторая цена студии. Где-то ближе ко второй однокомнатные.Берем реальную среднюю стоимость. Получаем:

Получаем среднюю стоимость 2-3-х комнатных квартир в 124 т.р. за кв.м. Сравниваем со статистической ценой на готовое жилье. Там 100 ( 3-х) и 140 (2-х) комн. Среднее 120 т.р. Это вторичка. И 124 т.р. в новостройке на этапе строительства. Так до его окончания цена еще поднимется. Добавьте к этому стоимость ремонта, а он по нынешним временам весьма не дешев. Ну и мебель/техника.И что получим? Сумму значительно большую чем на вторичном рынке на момент покупки новостройки. И как будет в дальнейшем формироваться рынок? Сейчас на вторичном рынке предложения "еще по старым ценам". Продается то, что успели купить за 35-50 т.р. за кв.м. Здесь можно демпинговать. А вот то, что строится сейчас, продать будет ой как сложно. 

И да, это... это и конец эпохи инвесторов. 

P/S/  Интересна статистика и по частному сектору. Земельным участкам и домам. Но это будет отдельная тема. Спасибо, кто дочитал )))

Еще раньше, в темах форума обсуждался вопрос о качестве воды. Кто-то с пеной у рта доказывал, что вода центральная. Чистая и хорошая. Особо упорствовали риелторы, при продаже квартир. Первоначальная информация, что целый микрорайон запитан от скважин с Супсеха, как-то замылилась. А ведь так оно и есть. Скважина, это скважина. Это грунтовые воды и подземные речушки, зависимые от осадков. И вода в них, какие бы фильтры не ставили, без очистнных, так и останется водой со скважины.

А теперь, что получилось по прошествии времени. Привожу вырезки из материала, опубликованного в Блокноте.

Роспотребнадзор выявил, что вода, которую подают в целый ряд многоквартирных домов Анапы не соответствует требования. В перечень вошли здания ЖК «Горгиппия», ЖК «Морская Горгиппия», а также МКД улиц Адмирала Пустошкина, Ленина, Поликарпова, бульвар Евскина и так далее.

Ранее жильцы этих домов и микрорайонов неоднократно обращались в различные инстанции. Жалоба у всех одна – воду, которая течет из кранов, пить и использовать для приготовления пищи невозможно, даже после кипячения. Поэтому жители вынуждены покупать бутилированную воду.

Как указано в ответе Роспотребнадзора анапчанам, реакцией на жалобы стала проверка качества воды, которую провел местный филиал ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае». Пробы брались в квартирах, на местах ввода воды в МКД, на границе зоны ответственности управляющих компаний.

«При этом было установлено, что качество подаваемой питьевой воды потребителям, действительно, не соответствовало санитарно-химическим требованиям по содержанию показателей общего железа и жесткости, что является нарушением обязательных требований СанПиН», – говорится в письме ведомства в адрес жителей.

Жители жалуются, что у них в квартирах фильтры забиваются буквально за 2-3 недели. Ломается и бытовая техника.

И в феврале 2022 году жители вышли на народный сход. Они заявили, что вода уже разъедает трубы, выходит из строя запорная арматура.

А теперь самое интересное.

Мэрия же Анапы в ситуацию не вмешивалась. Причиной такого поведения назвали то, что ЖК «Горгиппия» не подключен к центральным сетям водоснабжения. А значит, жильцы должны решать вопрос через свою управляющую компанию.

Как говорится нет тела, нет дела. Целый микрорайон города на технической воде и никого это, акромя жильцов не беспокоит. Нормально так.

А школу, которая гимназия Эврика построили? Думаете там другая вода? Или готовить завтраки и обеды будет на привозной? Детишки набегасяь и воду из фонтанчика или крана.

Ни к чему хорошему это не приведет. Крупнейший застройщик КК и не мог согласовать вопрос с администрацией? Или Администрация не могла прогнозировать ситуацию?  Или ..... думаю понятен в чем вопрос.

Хотя, согласно приказа Минстроя  для КК, сумма должна составлять 156  824 т.р. за кв.м.

Справка

Что такое норматив стоимости кв. м и зачем он нужен? 

Норматив стоимости одного квадратного метра рассчитывает Минстрой. Его вводят в каждом регионе для расчета размера социальных выплат гражданам.

В каких случаях используют норматив? 

Этот показатель применяют для расчета размеров социальных выплат определенным категориям граждан на приобретение жилья на льготных условиях либо при закупках жилья для переселения из ветхого и аварийного фонда. То есть норматив используют для расчета безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. 

В отношении кого применяют норматив?

Норматив стоимости одного квадратного метра жилья применяют при расчете социальных выплат определенным категориям граждан. К числу таких категорий относят:

·         молодые семьи;

·         ветеранов;

·         инвалидов;

·         военных;

·         молодых ученых и т. д. 

То есть это те граждане, которых государство обязывается обеспечить жильем по программам льготного финансирования. В разных регионах могут действовать свои программы, поэтому списки лиц, попадающих в льготные категории, могут отличаться.

И что мы имеем. 130 248 т.р. Именно на эту сумму следует ориентироваться льготникам. Можно, что-нибудь купить? Да, можно. Если брать именно среднюю стоимость жилья. Но сложно. Смотрим цены на июнь 2022 г.

Если брать случаи из своей практики, то администрация направляет заявки, со стоимостью и условиями на приобретение жилья  практически не выполнимые.

Речь пойдет только о строящихся жилых комплексах

Строящиеся жилые комплексы в Анапе

По состоянию на март 2022 года в Анапе, по сравнению с предыдущими годами строится мало доступного жилья. Да так ли оно сейчас и доступно? Но, об этом позже. Все новостройки можно пересчитать на пальцах . Обусловлено это мораторием на строительство новых комплексов, введенном действующей администрацией , ужесточения требований  к комплексной застройке, введения эксроу счетов. Заморожены несколько объектов строительства ранее получивших разрешение на строительство, но так и приступивших к его осуществлению. Редким застройщикам удается пробить брешь и получить благословение администрации. Давайте их рассмотрим.

Строительная компания "Каскад". 

Первая получившая зеленый свет, и то, благодаря участку арендованному по цепочке у застройщика  микрорайона Горгиппия - монстра и неприкасаемого авторитета  фаворита строительства  в Анапе. Который, впрочем и не приостанавливал стройки и продолжает клепать блочные дома (ЖБИ № 1) этажностью свыше 9 этажей, при 9 разрешенных.  На "его" землях и строит СК Каскад свои "Два адмирала". Тенденция в многоэтажном строительстве сохранилась и здесь. При разрешенных 9 этажах, строят 16-ти этажные.  Технологии строительства другие, но суть та же. Высотность, коридорный тип, комнаты пеналы.

Объекты:

- ЖК "Два адмирала" (строится)

-ЖК "Привилегия" (построен, уступки прав от застройщика)

-ЖК "Притяжение" (построен, уступки прав от застройщика)

Раз уж затронули тему "неприкасаемых", то сделаем сноску на эти строительные компании и их объекты.

1. Упомянутый ныне застройщик мкр. Горгиппия. Здесь целая вереница учредителей в которых может запутаться и их отдел продаж. Останавливаться на них не будем. Ясно одно, хозяин один.

Объекты:

- мкр. Горгиппия. Точнее две Горгиппии. Так называемые морская и сухопутная.  Строятся и будут строится.

2. ООО ИК "Развитие".  В связанных компаниях значится "Золотая бухта".  Комментарии излишни. Люди мало-мальски интересующиеся жизнью города понимают о чем идет речь.

Строящиеся объекты:

- Жилой комплекс "Южный квартал"

- Жилой комплекс "Виноград" (Супсех)

Особняком от всех стоит застройщик жилых комплексов "Бриз" и "Трио" - Застройщик "Вюн-Кон-Сервис". Вопросы решаются. По суду.  Комментарии излишни.

Объекты:

- Жилой комплекс "Трио-Комфорт". Форма собственности ЖСК.

Непонятно каким чудом начато строительство ЖК "Времена года-3" (Бархатный сезон) от Бэст-Торг. Уверенный в себе застройщик. Строит. Сдает в срок.

Строящиеся объекты

- жилой комплекс "Времена года"

И... реконструкция, строительство или достраивание заброшки на Крылова 13. Комплекса недостроенных домов  от  ЮСКК (банкрот). За дело взялся  застройщик, входящий в группу компаний строивших в Анапе ЖК "Адмирал". ООО "Юг-Девелопмент".  Адмирал долго мусолили, но сдали на удивление без проволочек. Связи и ресурсы у компании есть.

Объекты:

- Жилой комплекс "Аванта".

Вот пожалуй и все. Выбора практически нет. Здесь не упомянуты апартаменты, коих строится не мало. Но это отдельная тема. Отдельная тема будет  про доступность и цены.

Продолжение следует.

Постараемся обойтись без политики. Хотя куда без нее. Она-то и формирует цены. Санкций, в связи с последними событиями еще, как полагаю, не ввели. Довольствуемся старыми. И тем не менее все уже готовятся к  росту цен. Пострадают  и застройщики и  ремонтники, ну и как следствие простые люди.  Подрядные организации приостанавливают поставки стройматериалов. По действующим контрактам идут возвраты. Ценники "зависли". (все инсайд от застройщиков) Прогнозируется рост на 50 и более %. А кто и вообще приостановил деятельность, до выяснения обстановки. Доллар ожидаемо "подскочил", потянув за собой все, что от него зависит. А зависит от него все. Сетевые магазины тоже в прострации.

Это сайт ДНС:

Это М-видео:

Либо висят сервера, либо сами завесились. 

Многие продажные площадки "висят". На некоторых отключили ценники. 

Что будет с ценами понятно. Вопрос только на сколько? И чего еще ждать.

И главный вопрос. Подорожает ли греча?

По количеству продаваемых  в новостройке квартир можно судить о том, для каких целей и покупалась недвижимость. Для "себя" или для "заработать". Об этом свидетельствуют и заклеенные баннерами окна.

Увы, эпоха "инвесторов" уходит в прошлое. Нынче квартира во вторичке, с ремонтом и мебелью, в не старом доме зачастую стоит дешевле чем аналогичная на котловане, в новостройке. А "мини" инвестированием занималась большая доля "понаехов". Грешен, сам этим промышлял. Большое количество квартир на продаже не говорит о том, что дом плохой. Просто, при выборе новостройки, надо это учитывать. Учитывать, то, что длительность ремонтов затянется. А квартиры, продаваемые с ремонтом, будут "на продажу". 

Последние из могикан. Новостройки, где люди еще покупали квартиры по "старым" ценам. Стоимость квадратного метра выросла как минимум в 3 раза. Больше такого не будет. Кто успел запрыгнуть в последний вагон отходящего поезда, тому сказочно повезло. Никто не прогнозировал такого роста цен. 

 Здесь далеко не все квартиры. Только, те, что есть на Домклике. Но общая картина понятна.

ЖК Триумф.  128 предложений.

ЖК Горизонт. 142 квартиры (примерно)

ЖК Южный-2. 

ЖК Южный

Резиденция

Горгиппия сухопутная

ЖК Южный квартал

ЖК Парадный

ЖК Привилегия

ЖК 123

ЖК Черное море

ЖК На Адмирала Пустошкина. Горгиппия Морская

Год начался с очередного прорыва. Рост ставок прогнозируется до 16%. Уже ВБТ и Сбер перешли двухзначную отметку.

Что говорят эксперты.

Ежемесячная плата по ипотеке за полгода может вырасти на 21%. Об этом пишут «Известия» со ссылкой на сделанный участниками рынка недвижимости расчет.

Согласно расчетам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, при оптимистичном прогнозе подорожания жилья на 5% за первое полугодие и росте средней ипотечной ставки с 9,9 до 12% ежемесячный платеж по ипотеке с первоначальным взносом 15% на 20 лет вырастет на 21%. По ее словам, переплата за весь срок пользования кредитом вырастет на 32%, а общая стоимость покупки (сумма кредита вместе с платой по процентам за весь срок) — на 19%.

Так, при средней цене 1 кв. м вторичного жилья в России в 82 605 рублей для владельцев квартиры площадью 30 «квадратов» за полгода ежемесячный платеж повысится с 20 188 до 24 353 рублей, а итоговая стоимость покупки — с 5,2 млн до 6,2 млн рублей.

Россияне начали массово отказываться от ипотеки

Рост ставок по кредитам и двузначный скачок цен на жилье остудили ипотечный бум, охвативший россиян в прошлом году.

Больше трети россиян, планировавших оформить ипотеку в 2022 году, отложили это решение из-за ухудшения условий займов и слишком высокой стоимости квадратного метра, показал опрос платформы Online-Ipoteka.

Почти половину (47%) респондентов, которые отложили ипотечные планы, смущает повышение процентных ставок по кредитам на покупку жилья. 29% участников опроса из данной группы не устраивают цены на недвижимость. Порядка 15% не смогли подобрать подходящее жилье, 9% опрошенных отложили решение из-за пандемии COVID-19.

Около 38% опрошенных готовы возобновить свои ипотечные планы в случае появления выгодных госпрограмм, 21% рассчитывают на выгодные акции банков, 23% респондентов рассчитывают увеличить свой доход, а 18% опрошенных надеются на снижение цен на недвижимость.

Среди тех, кто отказался от планов купить жилье в ипотеку, 31% не хватает средств на первоначальный взнос, 28% не готовы брать кредит из-за высоких процентных ставок, 27% не устраивает стоимость жилья, 14% не готовы брать кредит из-за нестабильной экономической ситуации.

Взрыв спроса породил ценовое ралли: стоимость квартир в новостройках в среднем по стране подскочила на 32%, а вторичная недвижимость стала дороже на 19%.

Вместе с ужесточением политики ЦБ это сделало ипотеку менее доступной. С января 2022 ставки по жилищным кредитам в крупнейших банках  стали двузначными. 

Для справки.

Уровень средних зарплат по регионам России в 2021 по данным Росстата:

И как, при таких доходах выплачивать 20 лет ( ДВАДЦАТЬ ЛЕТ КАРЛ!) выплачивать за 30 (тридцать) кв.м. 24 353 рублей ежемесячно?

Это же пипец товарищи.

Аренда квартир подорожает на 20%?

Казна пуста Милорд. Надо больше золота. Арендодателям приготовится.  Закрывается лазейка серого рынка в части сдачи недвижимости в аренду.

Связано это с упущенной выгодой в окулиард рублей в год  и созданием ГИС (Государственной информационной системы)

Основная цель будущей ГИС — обеление рынка и защита интересов нанимателей, говорится в пояснительной записке к проекту закона. Авторы законопроекта ссылаются на данные ВЦИОМа, согласно которым в России без учета социального найма сдается 250 млн кв. м (7% от всего объема жилого фонда). При этом съемными квартирами и апартаментами пользуются 6,9 млн домохозяйств или 11% от их общего числа. На данный момент из-за серого рынка аренды жилья бюджет теряет 162 млрд руб. в год, отмечают в Минстрое. Там также уточнили, что создание ГИС позволит дополнительно собрать 62,8 млрд руб. в 2023–2025 гг.

Стимулом регистрировать договоры станут штрафы. Минстрой предлагает внести поправки в кодекс об административных правонарушениях. К примеру, штрафы для тех, кто будет проводить расчеты вне системы могут составить от 500 до 2,5 тыс. руб. для физлиц и от 5 тыс. до 10 тыс. руб. для юрлиц. Отказ размещать информацию в ГИС или ее искажение обойдется гражданам в 3–5 тыс. руб., бизнесу — в 30–50 тыс. руб.

Затраты на разработку такой системы могут составить около 2 млрд руб., предположил в разговоре с «Коммерсантом »директор по продуктовой стратегии группы «Т1» Сергей Иванов. При этом содержание ГИС и ее доработка обойдется государству еще в 100–200 млн руб. в год.

За чей счет?

В Яндекс Недвижимости, ЦИАН, Авито считают, что проект требует открытого обсуждения с рынком, к которому бизнес пока не привлекали. Появление единого оператора может монополизировать рынок.  И. о. директора по GR ЦИАН  считает, что введение обязательной регистрации договоров, напротив, приведет к обратному эффекту — к росту серого сегмента. С этим согласны в Авито недвижимости.  Не исключено, что на рынке появятся агентства-прослойки, которые будут помогать гражданам в регистрации договоров в ГИС.

Использование единственной ГИС для регистрации договоров найма жилья и прочей недвижимости на предлагаемых Минстроем сегодня условиях может создать проблемы арендаторам, арендодателям, бизнесу и государству. После запуска системы ставки аренды могут вырасти на 15—20%.

Спровоцировать рост цен может и то, что оператор ГИС превратится в монополиста. Проект не предусматривает прием платежей такими площадками, как «Авито» или «Циан», ибо это будет являться нарушением порядка расчетов. Что автоматически ставит под угрозу и деятельность этих и других игроков рынка.

Не забываем и про налоги. Планируется, что оператор ГИС будет взимать с арендодателей обычный НДФЛ в 13%, а самозанятые граждане, сдающие квартиры, не смогут воспользоваться льготной ставкой 4%.

Ну и вишенка на торте. Тем кто не дружен с онлайн платформами , того ждет поход в МФЦ. Т.к. договора подлежат обязательной регистрации.

В теме открыт опрос. Как бы вы поступили?

Сразу же внесу ссылку на погрешность цифр в сторону увеличения. Данные взяты из открытых источников, размещенных на продажных площадках Авито, Циан, Дом Клик, Яндекс недвижимость. Здесь в статистику попадают и фейковые объявления, с заниженной стоимостью объектов недвижимости. Но тем не менее люди их публикующие уже  несколько умерили градус неадекватности и цены в таких объявлениях уже ближе к реальной стоимости. Необходимо учитывать и то, что  многие объявления размещены с включенной комиссией.

Что мы имеем на сегодняшний день.

Средняя стоимость в динамике за последний год

8 053 726 руб. - Средняя стоимость квартиры в Анапе за январь 2021

+5% относительно ноября

138 175 руб. - Средняя стоимость кв. м в Анапе за январь 2021
+11% относительно ноября

 Статистика для квартир с разным количеством комнат

Наглядно можно все увидеть на графиках

Общая средняя стоимость:

1 комнатная вторичка

2 комн. вторичка

2-х комн.новостройка

3-х комнатная вторичка

3-х комнатная новостройка

Итого.

На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры:

• Однокомнатная – 5 579 686 руб
• Двухкомнатная – 8 131 853 руб.
• Трехкомнатная – 10 250 118 руб.

На первичном рынке средняя стоимость продажи по количеству комнат:

• Однокомнатная – 6 213 931 руб.
• Двухкомнатная – 7 655 004 руб.
• Трехкомнатная – 10 491 765 руб.
•  

Следует иметь в виду и такие показатели, как расположение объекта. Видовые характеристики и состояние ремонта. Все индивидуально. Цифры средние. Но тем не менее.

Подводя итоги. Наглядно виден рост стоимости жилья. Прогнозы так же не утешительны. Все будет только дорожать.

Сегодня не менее 10 млн кв. м жилья в России имеют статус самовольной постройки — более 1 млн семей находятся «в подвешенном состоянии» и могут в любой момент лишиться квартир, купленных в таких домах. Как рассказали «Известиям» в ВЦНСП, большинство таких зданий возводится без получения разрешения на строительство — на землях, предназначенных для частных домов. В числе самых проблемных субъектов можно назвать Краснодарский край, Крым и Дагестан, отметил руководитель центра Александр Моор.

Как рассказал «Известиям» источник, знакомый с ситуацией, нередко городские власти в некоторых регионах закрывают глаза на незаконное строительство, поскольку получают от застройщиков деньги — примерно 10% от стоимости дома. В дальнейшем компания обращается в суд, чтобы он признал объект законным на основании экспертизы, подтверждающей безопасность постройки (соответствие градостроительным нормам). Местные власти, получившие вознаграждение, против не выступают. Как утверждает собеседник редакции, большая часть (80–90%) многоквартирных домов на побережье Краснодарского края и в крупных городах субъекта была введена в эксплуатацию по решению судов.

Полный текст статьи здесь.

Что это значит. Отобрать-то врядли отберут, если только очень надо. А вот, получив огласку, люди в таких домах остерегутся что-либо покупать.

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Услуги по открытию счетов эскроу оказывают банки. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк»

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу.
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

• Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
• В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
• Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
• Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
• Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
• Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

• Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
• До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
• Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты.

Если законопроект Минстроя будет принят, привлекать средства граждан застройщики смогут по аналогии с долевым строительством многоэтажных жилых зданий.

Минстрой России разработал законопроект о строительстве индивидуальных жилых домов при использовании счетов эскроу. Соответствующий документ размещен на официальном портале правовых актов.

Документ должен урегулировать отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для строительства малоэтажного жилья. Привлекать средства граждан застройщики индивидуальных жилых домов смогут по тем же правилам, что и при долевом строительстве новостроек. Все расчеты в связи с привлечением средств девелоперы и покупатели домов обязаны будут проводить через уполномоченные банки и с использованием эскроу-счетов.

Таким образом, если закон будет принят, то дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. Распространение эскроу на комплексные малоэтажные проекты сделает рынок индивидуального жилищного строительства понятным для банков и привлекательным для девелоперов.

В законопроекте также уточняется, что будущие жильцы будут владеть имуществом на праве общей долевой собственности и оплачивать его содержание. «Собственники домов будут своими силами обеспечивать обслуживание и ремонт водонапорных башен, элементов транспортной инфраструктуры, а также платить за содержание детских площадок, тротуаров и прочих элементов благоустройства. По сути, граждане будут платить за свой комфорт, поддержание чистоты и состояния общего имущества.
Законопроект Минстроя касается лишь индивидуальных домов в составе малоэтажных жилых комплексов, строящихся специализированным застройщиком. «То есть если вы частное лицо, приобрели земельный участок и решили построить на нем частный дом, то для вас этот законопроект значения не имеет, вы как и прежде либо получаете разрешение на строительство либо строите без него (при определенных законом условиях
________________________________________________________________________________________________

Теперь своими словами. Что это может означать? Только одно. Рост цены в этом сегменте рынка. Она повысится с учетом банковских процентов и пр. Короче, как обычно, ничего хорошего нам ждать не следует.

Источник:  РБК